주택임대차보호법 적용범위와 기간 및 갱신에 대해서 자세히 알아보자(주택임대차보호법/대법원 판례 참조)

 

주택임대차계약의 적용범위

▶원칙적으로 대한민국 국민에게 적용하나 외국인, 재외동포, 법인에 예외적으로 적용 가능(「주택임대차보호법」 제1조)

 

■외국인: 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 「주택임대차보호법」의 보호대상이 된다.(출입국관리법 제88조의 2 제2항 및 서울민사지방법원 1993.12.16. 선고 93 가합 73367 제11부 판결: 확정)

 

■재외동포: 재외동포는 국내에 거소를 정하여 지방출입국, 외국인관서의 장에게 신고를 하고, 국내거소가 변경되는 경우에는 새로운 거소를 관할하는 시군구 또는 읍면동의 장이나 지방출입국, 외국인관서의장에게 14일 이내에 신고(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제6조 제1항 및 제2항)

 

■법인: 법인이 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 주민등록을 자신의 면의로 할 수 없을 뿐만 아니라, 사원명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다(대법원 1997.7.11. 선고 96다 7236 판결)

 

■법인예외적용: 1. 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.(「주택임대차보호법」 제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조)

2. 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선저어한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 또한 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.(「주택임대차보호법」 제3조 제3항)

 

▶주거용 건물(오피스텔 포함)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용(「주택임대차보호법」 제2조)

 

■(주거용 건물 판단 기준) 「주택임대차보호법」제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정(대법원 1995. 4.15. 선고 94다 52522 판결)

 

■(주거용 건물 판단 시기) 임대차 계약일 당시(대법원 1996. 3. 12 선고 95다 51953 판결)

 

■(일부를 주거 외의 목적으로 사용) 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 경우에는 주거용 건물로 「주택임대차보호법」 적용(대법원 1996.5.31. 선고 93누 21941 판결)

그러나 여관의 방 하나를 내실로 사용하는 경우(대법원 1987.4.28. 선고 86 다카 2407 판결) 등 비주거용 건물에 주거의 목적으로 소부분을 사용하는 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호대상에서 제외될 수도 있습니다.

 

■(미등기 무허가 건물) 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 「주택임대차보호법」 적용(대법원 2007. 6.21. 선고 2004다 26133 판결)

 

주택임대차계약의 기간 및 갱신

1. 임대차계약의 기간

■기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 단, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. (「주택임대차보호법」 제4조)

임대차 계약을 1년으로 정한 경우 임차인은 1년만 거주하고 임차보증금 반환을 요구할 수도 있고 임대차 계약이 2년임을 주장하며 최소 2년간 거주가 가능하나, 임대인은 1년의 계약기간을 주장할 수 없음.

 

■임차인에게 불리한 것은 표력이 없다는 것은 「주택임대차보호법」 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고, 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않는 것은 유효하다.(대법원 1995. 10.12. 선고 95다 22283 판결)

 

2. 임대차계약의 갱신

■(합의 갱신) 합의에 의한 계약갱신은 임대차기간 중 일정기간을 연장하는 것과는 구분되며, 계약갱신요구권 사용 및 새로운 임대차계약 설정과도 별개임

 

■(묵시적 갱신) 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않는 경우에도 또한 같다. (「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 부칙 <법률 제17363호, 2020. 6.9.> 제2조)

 

■임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않는다.

갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없음

 

계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 함.(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다 23482 판결)

 

■(묵시적 갱신 해지) 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. (「주택임대차보호법」 제6조 제1항 및 부칙 <법률 제17363호, 2020.6.9.> 제2조)

 

■묵시적 갱신된 계약기간(2년) 동안 임대인은 임차인에게 계약해지 요구 불가

 

■(계약갱신청구권) 임대인의 계약갱신 거절, 조건변경 통보에도 불구하고 임차인은 1회에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 이를 거절하지 못한다.

 

임대인의 계약갱신청구권 거부

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.

나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법려에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

(「주택임대차보호법」 제6조의 3 제1항)

 

■(갱신청구의 거절 등) 임대인이 본인 또는 직계 존, 비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나, 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 갱신요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에 제3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. (「주택임대차보호법」 제6조의 3 제6항)

 

■제3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정

1. 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

2. 1이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

   1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전활율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

   2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액

   3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

Q. 계약갱신요구권의 행사기간?

임대차계약 종료 6개월~2개월 전까지(20.12.10 이전 계약 6개월 ~1개월)

 

Q. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

묵시적 갱신은 갱신요구권 행사로 보지 않음. 즉, 최초 계약일 이후 묵시적 또는 합의에 의한 계약갱신이 있었더라도 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있음.

 

Q. 갱신요구권 계약기간?

갱신요구권행사에 따른 계약기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 계약해지를 요구할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생(계약해지 통지 후 3개월간의 임대료 발생)

 

Q. 갱신요구권 배제 특약의 유효성?

임대인과 임차인의 합의에 따라 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약에 따라 임차인에게 불리한 약정임으로 법 제10조에 따라 효력 없음(국토부 해설)

 

3. 보증금 증액(전월세상한제)

■계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하며, 임대차 계약일 또는 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구 불가하다. 

 

4. 임대인의 수선의무

■임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용, 수익 할 수 있도록 하라 의무를 지니며 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차 기간 중 그 주택을 사용, 수익 하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 진다. 

 

그러나 임대인은 주택의 파손, 장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용, 수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 구선의무를 부담하게 됩니다.(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다 2151. 2168 판결)

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다. (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다 34692, 94다 34708 판)

 

5. 계약기간 중 중개수수료 부담

Q. 임대계약기간 만료 전에 해당 계약의 임차인의 계약해지 요구 및 중개수수료 부담 임차인이 임대차계약기간이 만료되기 전에 중개업자에게 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우, 그 임차인은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조 제1항에 따른 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하는지?

 

임대차계약기간이 만료되기 전의 임차인(이하 "전 임차인"이라 함)이 임대차계약기간이 만료되기 전에 위 계약을 해지하고자 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하는 경우에도 전 임차인은 위 중개대상물을 계속 임대할 것인지, 임대보증금과 차임은 얼마로 할 것인지, 임대기간은 얼마로 할 것인지 등에 대한 임대조건을 제시할 수 있는 권한이 없다 할 것이고, 새로운 임대차 계약에 대한 중개의뢰는 새로운 임대차 계약에 대한 임대조건을 결정할 수 있는 임대인에 의하여 확정적으로 이루어진다 할것이며, 설사 전 임차인이 중개업자에게 종전의 임대차계약과 동일한 중개대상물에 대하여 새로운 임대차 계약에 대한 중개를 의뢰하였다고 하더라도 이는 새로운 임대차 계약의 중개의뢰에 관한 정보를 중개업자에게 알리는 행위로 밖에 볼 수 없기 때문에 중개수수료를 부담하는 중개의뢰인에 해당하지 않는다고 할 것입니다. (국토해양부 회신_법제처 09-0384, 2009.12.24.)